不動産投資とインデックス投資の特徴を比べてみた

不動産

駆け出し投資家のなまずんです。インデックスに連動する投資信託を毎日買い漁っています。

最近,いろいろな投資法を調べていて気になったものがあるんです。
それが「不動産投資」

全力積立中のインデックス投資とは対極とも言える特徴があるところに関心を持っています。

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インデックス投資と不動産投資を比べると

私が資産形成の中核に位置づけるインデックス投資と不動産投資はどのように違うのでしょうか?
2つの投資方法を私の視点で比較してみました!

比較項目インデックス投資不動産投資
投資対象世界中の株式,債券,REIT(商業用不動産等),商品等の市場平均価格日本の居住用不動産(※)
投資期間20年~を想定(※)5年~を想定
税制上5年未満は不利
得られる収益キャピタルゲイン
配当(自動で再投資)
インカムゲイン(家賃)
キャピタルゲイン
最低投資額100円~100万円程度~
資金調達手元資金をドルコスト平均法で入金(※)手元資金+借入
資産形成期間一般的に長い比較的短い
費用計上特になし(損失)物件維持,減価償却,借入金利息など
課税形態譲渡所得(※)不動産所得と譲渡所得
リスクヘッジ地域・時間分散投資保険,規模の拡大
事業化基本しない「5棟10室」で法人化が目安
成功の鍵は?
(私見)
バイ&ホールド(持ち続けること)キャッシュフローの確保(どの物件をいくらで買うか)
※:私が行っているもの,私が行う場合の想定です。投資方法によってはこの限りではありません。

 

お金の流れからリスクヘッジ方法まで,2つの投資方法は全く違う構造だとわかります。
いずれも一長一短の特徴ではありますが,私が今の段階で注視している点を以下にまとめます。

賢い選択に向けて

インデックス投資と比較した不動産投資の特徴として特に大きいと感じるのは以下の3つです。

    • キャッシュフローがあること
    • 借入を使えること
    • 事業化できること

キャッシュフローが最初から発生する

投資信託にも分配型のものがありますが,資産形成を目的とした場合にインデックス投資で取る戦略は配当の再投資です。
ドルコスト平均法を用いて長期投資を行う場合,運用期間においては投資活動によるキャッシュフローは常にマイナスとなります。最終的に取り崩す際に,キャピタルゲインとして運用成果を得ることとなります。

一方で不動産投資のキャッシュフローは,家賃収入というプラス要素と借入金の返済,賃貸・物件管理費用の発生などお金の動きがあります。物件そのものは年々価値が下がっていくものとされるのでキャピタルゲイン狙いでの投資は難しいです。それ以上のインカムゲインを得ることで運用成果を得ることとなります。

借入金を原資にできる

インデックス投資にはない,借入金の活用という選択肢があるのは不動産投資の特徴です。他の投資方法でも似たシステムはあるものの,不動産投資の場合は銀行などの金融機関からお金を調達した資金をもって投資を始めることができます。

株やFXなどでは保有期間中に価格が変動したときにロスカットされることもありますが,不動産はそうではありません。中長期にわたってインカムゲインを生み出しながら,売却の機会を待つ戦略が可能です。

一方で,借入金の返済計画をしっかり立てることは重要です。家賃収入や各種費用の想定が甘く,収支が悪くなっても返済は行わなくてはなりません。特に毎月のキャッシュフローがマイナスになるような場合は自ら負債を抱え込むような形になりかねません。

事業化は節税メリットがある

不動産は「5棟10室」と言われるように,ある程度の規模になれば事業として取り組むことができます(法人化)。

法人化の最大のメリットは支払う税金が個人所得の場合よりも少ないこと。前述の借入の話に加えて,事業化を見据えた戦略が立てられるのも不動産投資に独特です。

参入障壁はやや高め

借入が伴うことや手間がかかること,ある程度の自己資金が必要なことから,不動産投資はインデックス投資に比べて参入障壁が高めです。
特に,1件目の購入は実績もなく,不動産仲介業者や管理業者,金融機関とのつながりが少ないためにハードルは高いでしょう

一方で,キャッシュフローがあることや他人資本をもとに買い進め,事業化できることなどインデックス投資とは一味違う戦略を取ることができる点は魅力的です。

私としては不動産投資を始めるかは現在検討中ですが,前向きに全力インプットを続けています。知識のアウトプットと,実際に現地を回るなどの行動をこれから取っていきたいと思います。

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