なまずん流・賃貸物件の選び方

住宅費

引越ブロガー(?)のなまずんです。

本日は引越し当日です。荷物が少ないので,業者に頼まず借りたハイエースに引越荷物を積んでいます。

前の家で書いた最後の記事。最近はすっかり引越ブログになっていましたが,今日は少しお金の観点も交えつつ,物件の選び方について20代独身の立場から意見を述べたいと思います。

20代会社員は自宅にいる時間が短いため,たいていの人の賃貸物件選びは,ある程度職場に近く,自宅で快適に休息が取れて,かつ家賃が安いことに集約されるでしょう。この点は私も同じです。

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今回,私が借りる物件

私が借りる物件の情報は以下のとおりです。

エリア:東京都文京区
家賃:12万5000円(管理費込)
駅徒歩:1分
広さ:42平方メートル
間取り:2DK(リフォーム済洋室×2)
構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造・11階建
位置:3階,東・南向き(角部屋)
築年数:34年
環境:オートロック付き,日中管理人駐在,エアコン2台,スーパー徒歩1分,飲食店多数,通勤25分,大通り沿い,天井が低い,敷金・礼金1か月

多少手狭なものの,東京都文京区で駅から1分の立地でこの家賃は安いです。2人で住むので実質的に家賃は半分の6万2500円です。

欠点は主に2つで,大通り沿いで多少自動車の走行音があることと,天井が低いこと。ただ,踏切の真横に住んでいる今よりはずっと騒音レベルは低いです。高さについても頭をぶつけるほどではないため居住には問題ありません。

通勤時間が3分の2になることもあり,個人的に非常に好条件でした。

重要なのは情報を得て相場を知ること

世の中には賃貸物件が山ほどあります。そして物件は工業製品と違って,全く同じ条件のものは存在しません。

例えばスマホを選ぶときは価格帯によってグレード(搭載されるCPUや記録容量,電池など)が絞られて,その中ではどの製品を買ってもそれほど変わりません。しかし,賃貸物件は同じ家賃でも間取りや立地,周辺環境は千差万別です。

そんな特徴のある賃貸物件選びで,気に入った1件を見つけるのは簡単ではありません。成功する物件探しのためには,少なくとも1か月の時間は必要です。その時間で,希望する条件での家賃相場と,不動産仲介業者から情報が入る状況を作りましょう。私の場合は約2か月間,毎日10分くらいずつ物件探しの時間を作りました。

相場観をつかむには,アプリを使う

良い物件かを見極める力をつける上で最も重要なのが,相場観をつかむ過程です。これには賃貸物件紹介サービスのアプリを使うのが効率的です。私はLIFULL HOME’Sのアプリをダウンロードして使っていました。

アプリでは条件検索を使います。家賃,広さ,駅徒歩などの条件のほか,沿線や目的駅までの所要時間で条件を設定できます。条件を満たす物件が50件以下程度になるように調整するのがオススメです。複数のパターンで検索する場合は複数の条件を保存します。

私の場合,職場の最寄り駅まで30分以内という条件を設定し,家賃の上限を15万円,広さの下限を40平方メートル,駅徒歩の上限を5分と設定しました。条件を保存すると毎日新着物件の通知が来るようになるので,毎日数件の新着物件に目を通すことで,エリア内で家賃の安いエリアや,広さや設備と家賃の関係性が見えてきます。

不動産仲介業者も活用できる

ある程度目を通して感覚をつかんだら,時間があれば目的のエリアに近い不動産業者に相談に行くのが良いと思います。アプリやウェブサイトではわからない,その街の雰囲気やオススメの場所などを教えてもらえることもあるからです。

アプリやウェブサイトで探した物件情報をいくつか提示しながら希望を伝え,良い物件が出たら教えてもらえるような関係を作れればベストです。

ただし,不動産業者が持っている情報と私達がアプリやウェブサイトで得られる情報は大差ありません。あくまで,物件の募集が始まったタイミングで教えてもらうことや,入居時期などの条件交渉を頑張ってもらうために関係を作ることになるでしょう。

次に行うべきは,優先すべき条件を固めること

情報をある程度得てきた段階で行うべきことは,譲れない条件を固めることです。条件が変われば選ぶべき物件も変わります。物件選びに後悔しないためにも,譲らない条件と,妥協してもよい条件の検討は必要です。

譲れない条件になりやすいのは,家賃,広さ,駅徒歩,バス・トイレ別,室内洗濯機置場,2階以上,フローリング,通勤時間といった条件でしょうか。

他にも,築年数,間取り,礼金なし,楽器可,コンロ2口以上,コンビニ・スーパーまでの距離で選ぶ人は多そうですね。

今回,私は家賃(14万円以下),広さ(40平方メートル以上),駅徒歩(5分以内),通勤時間(30分以内),間取り(2K以上)が譲れない条件でした。

他の部分は妥協しても良いと考えていたので,築年数はやや築古(34年),礼金1か月などは妥協しました。家では寝るだけに近いので,家賃は抑えめで駅から近く,通勤時間も短い場所を最優先に考えました。

コストを下げるポイントは

家賃の水準は物件の広さや立地が大きく影響します。コストを下げるには,狭くて人気の低いエリアに住むのも一案です。

しかし,物件の広さや立地を変えてしまうと不便なことも多いです。広さや立地を変えずになるべくコストを抑えるにはどうすればよいでしょうか。

私がオススメするのは,和室,築30年以上の築古物件(「築古」の定義はありませんが,本記事では「築古物件」と略します),礼金なし物件・フリーレント物件。人気がなかったり,オーナーが早く空室を埋めたいと考えていたりするのが安い原因ですが,工夫次第で快適・便利な点もあります。

和室を選ぶ

和室は日本古来の様式ですが,洋室に比べ何となく敬遠されがちです。テーブルや椅子,ベッドのある生活に慣れた人にとっては,少し使いづらいかもしれません。同じマンションでも,洋室より和室は1万円ほど家賃が安い例もあります。

和室には和室の魅力があります。ベッドなどを入れないため比較的小さな部屋でも広く使える点は有利です。意外と「洋室でなければできないこと」は少ないように思うので,和室に合わせた生活スタイルに変えてみるのもよいかもしれません。

和室を洋室のように使う工夫もあります。例えば,フローリングマットを敷く方法。フローリングに絶対的なこだわりがなければ,低コストで洋室のように使えるようになります。

私は結果的には洋室の部屋になりましたが,和室でもOKの条件で考えていて,数件内見もしました。

築30年以上の築古物件を選ぶ

築年数は新しいほうが現代の生活スタイルに合っていることは確かです。築古物件の場合,間取りが使いづらかったり,天井が低かったりする場合があります。また,きちんと管理されていても経年劣化による機器故障が起こりやすい問題もあります。

こういった理由がなくても,何となく新しいもの好きの国民性か,日本では築年数が経つと人気はなくなっていきます。近年の物件はきちんと手入れさえすれば,100年以上使うことができるものが多いにもかかわらずです。

そのため家賃は新築が最も高く,築10年までは家賃が大きく下がり,その後緩やかに安くなっていきます。

一方,立地に着目すると,新しいマンションを建てる土地は減っていることから、駅近の好立地の物件にはそもそも築古が多いです。

築古物件はコスパという観点からは良いのです。

宅配ボックスやオートロックのような共用設備も,築古物件ではないことも多いです。しかし,例えば宅配ボックスがなくても,コンビニで宅配物を受け取るなどの工夫で解決可能です。生活スタイルに最低限必要な設備が揃っていれば,築古物件は余計な造作物がなく,低コストで立地の良い好物件になる可能性があります。

私は今回,築年数には特にこだわりませんでした。30~45年程度の物件を多く見ていたように感じます。結局築34年の物件に決めました。

礼金なし物件・フリーレント物件を選ぶ

コスト面に着目すれば,家賃の他,初期費用が負担になります。初期費用には敷金,礼金,家賃(前払い分含む),仲介手数料,家賃保証,火災保険などが含まれます。

このうち,オーナーの収益である礼金は借り手にとって支払うメリットがありません。コストを下げるには礼金なし物件を選ぶのがよいでしょう。礼金なし物件のデメリットは特に思い浮かびません。初めから礼金なし物件に絞って検索するのも良い選択です。

また,最初の1~数か月,家賃無料で住めるフリーレント物件も魅力的です。費用がかかる引越時期の家賃負担が軽くするためには良い選択肢と言えます。注意点は,無料期間があるぶん解約には制約があります。半年や1年以内の解約には違約金を取られることがほとんどです。また,長期に住む場合はフリーレント期間が相対的に短くなるため,その効果は薄まります。

私の場合,今回は都心への引越のため,これらの条件が満たせる物件にはこだわりませんでした。長期に住むつもりでいるので,初期費用でなく家賃の安さを優先しました。

周辺環境は,よく使う場所で優先度をつける

ここまでは物件そのものの特徴に注目した選び方を解説しました。ここからは,周辺環境に着目したいと思います。インドアな人でも24時間365日家にいるわけではありませんし,騒音など自分でコントロールできないものもあります。

しかし,周辺環境が完璧な物件はほぼありません。何かを優先し,何かを切り捨てるには自分なりに考える必要があります

そこで私のオススメの選び方は,「よく使う場所で優先度をつける」「日当たりと騒音の程度」に着目することです。

「よく使う場所で優先度をつける」とは,例えば毎日通勤に列車を利用し,週に1回ジムに通い,月に1回ラーメン屋に通う人ならば「ラーメン屋に近い物件」より「ジムに近い物件」,「ジムに近い物件」より「駅に近い物件」を選ぶべきです。頻度に着目することで,余計な移動を減らすことができます。

私の「よく使う場所」例です。

  • 駅(ほぼ毎日)
  • スーパー(週に2回)
  • コンビニ(週に1回)
  • 銭湯(2週間に1回)
  • 公園(2週間に1回)
  • 図書館(月に1回)
  • ホームセンター(月に1回)

そのため,駅,スーパー,コンビニ徒歩1分の物件を選びました。

「日当たりと騒音の程度」は,主に洗濯と睡眠の質にかかわります。日当たりはできれば南側,音は静かな場所が良いに越したことはありません。内見は日中に設定し,夜間,別の機会に物件周辺を探索してみると,住環境がわかってくると思います。

私の前居は14階・南東向きで踏切の真横の物件だったため,日当たりは完璧で騒音は最悪。新居は3階・南東向きで,南に別の物件があるため東からの日当たりのみです。大通り沿いですが踏切よりはかなりマシです。

日当たり,騒音は納得できる水準であれば,完璧を追求する必要性は少ないと感じます。

結局,多くの20代にとっては寝る場所

以上,私の賃貸物件の選び方でした。

子供のいない20代にとっては,賃貸物件の役割の大半は寝る場所としての生活拠点です。比較的狭かったり,最新設備がなかったりしても,職場などよく行く場所に近い利便性の高い物件がオススメです。

引越をご検討中の方は,ぜひ納得の物件ライフを!

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