中古戸建て物件の検討と「現金一括払い」に競り負けるまで

191127中古戸建て物件の検討と「現金一括払い」に競り負けるまで住宅費

11月の中旬は忙しい1か月でした。本業の業務量が一時的に増えただけでなく,不動産の購入の検討を進めたからです。

なまずん
なまずん

ブログの更新も滞り気味でした。

人生で初めて購入申込まで行ったものの,ほかの申込者に競り負けてしまいました。しかし,貴重な経験ではありました。やはり,実際にプロセスを経て初めてわかることはあります。

ただし,ショックと疲労感がやや大きいので,本記事は概要を示すにとどめ,詳細は後日各項目で記事を作りたいと思います。

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物件との出会いと別れ

今回,検討したのは居住用の物件です。投資用も探してはいるのですが,今回,目に留まったのは自分が住むのに都合のよい物件でした。

都内の駅徒歩圏にある木造中古戸建物件で,最寄り駅の周辺は商業地と住宅地からなる人気のある地区です。物件との出会いから,終了までの流れです。

  1. 物件情報アプリで,情報公開日にたまたま発見
  2. そのまま問い合わせ
  3. 翌日,仲介業者へ(この時点で1番手)
  4. そのまま内見予約(都合により数日後)
  5. その間,仲介業者から物件資料の詳細取り寄せ
  6. ローン事前審査・承認
  7. 内見&インスペクション(住宅診断)
  8. そのまま購入申込み(この時点で2番手)
  9. 別の人が契約

条件がよい物件でした。後日業者に聞いたところ,情報公開直後から問い合わせが殺到したそうです。確かに,私の目からも周辺の物件より1~2割程度安く出していました。内見は私のあとにも,数日間で10件以上ありました。

契約に至ったのは,購入申し込みで1番手だった人でもなく,2番手の私でもなく,後からやってきた「現金一括」の人でした。

なまずん
なまずん

ということで購入できなかったのですが,いろいろ得るものはありました。

購入の検討から得た経験

問い合わせから,買えずに終わるまでに得られた経験です。詳細まで書くと長くなってしまうので,詳細は後日,別記事で掘り下げていきたいと思います。

居住用物件に求める条件の検討

キャッシュフローが見込めれば成立する投資用物件と違って,居住用物件の購入にあたっては,自分目線でさまざまな希望や条件を考える必要があります。

私は以下の3つに整理して,条件検討を行いました。

  • 物件そのものの条件
  • 物件のなかの条件
  • 物件の周辺の条件

1つ目は,一戸建て・マンション,木造・鉄骨造・RC造,1階・低層階・中層階・高層階,共用設備の充実度,それから床面積・間取り・駐車場の有無などです。変更が難しい物件そのものの条件です。

2つ目は,既存の設備です。フローリング・和室,キッチン・バス・トイレ,扉や収納など,リフォームすれば変えられる条件です。

3つ目は,駅や図書館などの公共施設,学校(学区),商業施設など,周辺の状況です。これは自分の意思と関係なく変わってしまいます。

資金計画と出口戦略の検討

余裕資金の一部での購入や,別の物件の売却資金を元手に購入するのでなければ,住宅ローンを組むことになります。購入金額が大きいと家計を圧迫し,最悪の場合は,投げ売りして損を出すようなおそれもあるため,資金計画は重要です。なるべく,保守的に考えています。

また,階段の上り下りが多いなど,物件の構造によっては,老後も住み続けられるかどうかは不透明です。その場合,将来的には住み替えを伴うこととなります。とくに,戸建て物件を買う場合はこの可能性について検討が必要でした。

これらについて,私は居住用物件について,「自分で住むための家を買う」という発想ではなく,「自分の保有する物件を,当面の間は自分に貸す」という見方で考えています。

インスペクション(住宅診断)の流れと実際

売主が,契約前のインスペクションに二つ返事で応じてくれたため,内見時にインスペクションを行うことができました。ウェブ検索では,売主に断られたという事例も散見され,交流のあるブロガーさんも同様の経験を報告していました。

◆中古戸建てを購入したシデさん,セルリアンさんの記事

https://shide-ceru.com/how-to-decide-the-second-hand-house

幸運にもインスペクションを見学する機会を得ました。物件は買えず,費用は「払い損」になってしまいましたけれども,報告書をもらったので,プロがどこをどのようにチェックしているかについて,後日まとめます。

プロ同等の判断は難しいですが,インスペクションができない物件を検討する際に,少しでも内見の精度を上げることにつながります。

現金一括が最強

これも大きな学びでした。話には聞いていたものの,「現金一括払い」は,実際に遭遇するとすべてをひっくり返す圧倒的なパワーです。

複数の購入申込者がいた場合には,購入金額・支払い方法・契約日などの条件を見て,誰と契約するかを売主が決定することとなります。

ローンで購入する場合は,万が一,融資が下りなかった場合にすべてを契約前の状態に戻す特約を設けます。また,自然災害や犯罪などで物件に被害が生じた場合,引き渡しまでは売主の責任となる特約を設けるのもよくあります(「危険負担」という)。

したがって,売主の立場からは,ローンの心配が無用で,引き渡しまでの期間が短い現金一括払いの人を優先するのが合理的です。

同等の条件であれば普通は早いもの勝ちでしょうが,これに関しては同じ条件ではないので,融資を受けないと購入できない私には少し厳しい話です。

切り替えて今後の検討へ

条件はかなりよい物件だったので,購入できなかったのはかなりくやしい経験でした。「どこに住むか」は人生における選択のなかでも大きなウェイトを占めますので,まだ少し引きずっています。

とはいえ,終わってしまったものは仕方ないので,頭を切り替え,冷静になって,この経験を今後も検討に生かしたいですね。投資用物件も眺めつつ,自宅用として住みたい物件があれば積極的に動いていきます。そのうち購入の報告ができるかもしれません。

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