中古マンションを居住用に購入――20代後半で購入を検討した理由や私の考え方・注意した点

住宅費
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2020年の春,自己使用の目的で中古マンションを購入しました!

半年ほど前から購入を念頭に,新築・中古の物件を見て回っていました。今回の購入に至る前には,中古戸建物件を購入直前で取られてしまった経験もあります。

◆最強の「現金一括マン」によって私が物件購入を阻まれた話

中古戸建て物件の検討と「現金一括払い」に競り負けるまで
11月の中旬は忙しい1か月でした。本業の業務量が一時的に増えただけでなく,不動産の購入の検討を進めたからです。 突然ですが、物件を購入すべく、不動産購入申込書を提出しました。...

今回は,価格交渉の最中に別の申し込みが入りそうになるなどのヒヤリとする場面もありましたが,無事に購入に至りました。

不動産の購入は初めての経験でした。自分なりにいろいろ考えながら購入したので,この経験が検討中の方の参考になればと思います。

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どんな物件を購入したか

東京都区部の中古分譲マンションです。物件価格は4000万円台前半でした。

私たちは20代の二人暮らしで,将来の家族構成がまだ固まっていません。そこで,私たちにとって快適であることだけでなく,住み替えの可能性を考慮し,売却や賃貸で困らないことを購入の前提条件に考えました。

具体的には,あとでまとめた「購入する際の条件」をほぼ満たす物件を購入しました。

そもそも,なぜ物件を購入したか

家族構成は未定で,急ぎの引っ越しが必要だったわけではありません。それなのに今,なぜ物件を購入したのでしょうか。

これまでの住まいは東京都心のマンションの一室で,築年数の経った2DKの賃貸物件でした。古いものの駅から近く,スーパーなどの生活必需品を取り扱う店も充実しているなど,いいところも多かったです。

しかし,広さと間取りには問題がありました。また,共働きで自宅にいる時間が短いため,採光や天井高,収納の使いやすさなどを犠牲にしていました。これは,当時引越を迫られて賃貸物件を探したときに,限られた選択肢から選ぶことになったためです。

現在の住まいでは,二人暮らしでもやや手狭で,家族が一人でも増えれば厳しくなるでしょう。家にいる時間が増えれば,あまり気にならなかった採光などの不満も大きくなると思います。

購入・賃貸を問わず,引っ越したいと望んだときに,希望のエリアに条件の揃った物件があるとは限りません。特に子どもが生まれてからでは,いろいろな物件を長い時間を取って検討するのは難しさもあると思います。

買う場合は大きな買い物になるからこそ,妥協したくありませんでした。そこで,このような急ぎでもなんでもない時期から時間をかけて検討することになりました。

なお,理由を詳しく分解すると,住環境に関する理由・お金がらみの理由・利害関係に関する理由がありましす。

住環境に関する理由

  • 設備を選びたかった
  • 落ち着ける空間を作りたかった
  • 不動産を保有していろいろいじってみたかった

賃貸は設備の管理が不要な反面で,不満があっても自分で設備を選ぶことはできません。また,設備だけでなく,居住空間をどのようにつくるかというところでも,賃貸物件には限界があります。

元来,いろいろと調べていじることは好きなので,将来の売却や賃貸に影響を及ぼしすぎない範囲で,私たちにとって住みやすくカスタマイズしたいと考えています。

お金がらみの理由

  • 最低レベルの金利で借入がたてられた
  • ローンの返済期間を60代前半までにしたかった
  • 住宅取得資金の贈与の非課税の特例が利用できた

低金利で住宅ローンを借りられたことや,住宅取得資金の非課税制度などを総合して考えると,資金調達の面での条件は整っていました。35年ローンを組んでも,60代前半で完済できることも理由の一つです。

また,東京都内では築40~50年に及ぶような古い物件でも,築15~25年の物件の4~6割の価格で売買されていたことも購入の動機となりました。売却までを考えると,賃貸物件を借り続けるよりも,低金利で資金を調達して保有したほうが長期的にはよいと考えました。

所有と利用を分離するのは面倒に感じた

  • 賃貸借契約時の利害関係にやや消耗した

所有と利用が分離されると,やはり所有者の事情や考え方に影響されるところが出てきます。前回借りていた物件では,入居前には契約内容や退去時の費用負担で少しもめ,退去の際はいわれのない修繕費用の分担を請求されかけるなどの問題がありました。それもこのたび保有を考えるきっかけになりました。

◆退去時のクリーニング費用について,入居前に交渉した話

賃貸住宅の契約時,原状回復に関して少し揉めた話
借りぐらしのなまずんです。 2010年3月に上京してから長きにわたり,私は借りぐらしです。ただ,賃貸契約は2010年と2011年に行ったのみで,2014年以降は知人の住居に安...

購入する物件の条件と注意したこと

すでに繰り返している通り,私たちは家族構成が固まっていないため,売却・賃貸への転用も考慮できるような物件を前提条件としました。

  • 戸建てか,マンションか?
    →どちらでもよい
    →売却・賃貸転用の可能性を考えると,新築注文住宅は避ける(好みが出やすいため)
  • 広さはどれくらい?
    →マンション60平米・戸建て70平米程度のコンパクト
  • 重視する環境は?
    →交通の便がよく,複数の商店があるなどの買い物等に都合のよい立地
    →都心まで物件から公共交通機関で30分以内
  • 築年数は?
    →住宅ローン減税が受けられる程度の築年数
  • 物件価格の上限は?
    →世帯年収の4倍まで
    →私だけの名義で購入できる物件

そのほか,マンションの長期修繕計画や戸建ての主要構造部分に不安が少ないなど,物件としての長期的な魅力の維持にも注意しました。

中古物件は,管理費・修繕費の滞納者はいないか,管理組合が機能して過去に修繕されてきたか,近隣の人はどんな人かといった情報も新築に比べて多く得られるところも意外によかったところです。

特にマンションでは,長期的な修繕に不安のあるタワーマンションを避け,機械式駐車場などの費用のかかる設備は必要最低限にとどめているかどうかもチェックしました。

「設備が充実!」とうたう新築マンションも多いですが,設備が充実しているということは将来の設備更新の費用も充実してしまうということです。

物件価格は世帯年収の4倍を上限に考えました。ただ,実際に検討を進めてみると負担が結構大きいことがわかりました。そのため,徐々に世帯年収の3倍程度の物件を中心に見ることになりました。

また,そもそも私の名義だけで購入できる物件というのも考えていました。住宅ローン控除の点からは共同名義にすることも一案なのですが,手狭になった場合には買い替えではなく,同じマンションの他の部屋や,近隣の物件への「買い足し」も候補にあがるからです。その際は,私ではなくうなぎんが物件を購入することも有力な手段です。

そのほか,子育て・通勤通学・老後などの人生のステージにおいて不便でないかどうかについては,考えられる範囲で検討しました。これは自分にとっても重要ですし,売却や賃貸の際に希望者がどれだけあらわれるかの目安にもなります。

購入の決め手は,条件をほぼ満たす物件があったこと

購入に至った理由は,上記の条件をほぼ満たす物件があったからです。

他にも水回りなどはある程度リフォームが済んでいたことは決断を後押ししました。安く買って自分好みにリフォームするのもありですが,すでに出来上がっているほうがわかりやすく,手間もかかりません。リフォームから取り組むのは少し上級者向けかもしれません。

また,この物件は直近まで賃貸物件として管理されていました。そのためか全体的に損傷は少なく,部屋の状態は良好でした。

以前,購入しそこねた中古戸建も直前まで賃貸に出されていた物件でした。ずっとオーナーが自由に暮らしてきた物件より,賃借人が退出したあとの物件のほうが管理面では良いのかもしれません。

少し話がずれてしまいますが,あくまで私が物件探しをしていた約1年間の経験に基づく範囲では,賃貸に出されていた物件は,1人のオーナーが長年住み続けてきた物件よりもきれいなことがほとんどでした。

その一方で,1人のオーナーが居住してきた物件は,築20年程度でも壁一面に目立つカビが生えていたり,カラーボックスを壁に打ち付けてカウンターを作っていたりと,このままでは売却が難しいようなひどい状態の場合もありました。

賃貸物件のほうが総じて管理状況がよかった理由として,次のような事情があるように私は思います。

  • 入居者が入れ替わるたびに室内を清掃し,定期的に設備交換をしないと入居者が付かないという貸し手の事情
  • 大きなキズを物件につけようものなら補修費用が発生してしまう借り手側の事情

また,そしてもともと分譲マンションだった場合は,専有部分・共有部分の設備のグレードも悪くないことが多いです。中古物件を購入するなら,分譲マンションの賃貸区画は狙い目のひとつです。

購入資金の調達方法と住宅ローン

購入資金の大半は住宅ローンです。購入資金は次のように調達しています。

  • 住宅ローン(auじぶん銀行)
    →3800万円を35年間・変動金利0.38%で借入
  • 「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の範囲内での贈与
  • 自己資金
    →主に頭金と諸費用の支払いで,400万円ほどでした。

金利が変動しなければ,繰り上げ返済なしでの総返済額は4058万円です。毎月の返済金額は9万円台です。毎月の返済金額,管理費・修繕積立金,固定資産税・都市計画税の合計が,これまでの家賃とほぼ等しくなりました。

返済金額が大きくなりすぎないことには注意しました。

◆参考:購入資金の調達の検討の詳細については別記事にまとめました。

自宅を購入する際の資金調達方法――自己資金・借入・贈与
私は20代後半の2020年の春に,東京都内に中古マンションを購入しました。 住宅購入は「人生の最大の買い物」とも言われます。金額の大きい住宅購入においては,どのように...

また,今回の売買では個人間売買における住宅ローン減税(最大200万円)が適用されます。さらに,住宅ローンは団体信用生命保険(団信)によってカバーされることから,生命保険の死亡保障を削減できるので,条件としては良いと判断しました。

なお,auじぶん銀行の団信は死亡時にローン返済が免除されるだけではありません。金利をそのままで,「がんと診断されたときにローン残高の50%が免除される」という商品があります。共働きの私たちの家計であれば,50%免除で足りることもあり,auじぶん銀行から借りることになりました。

結果的には,世帯年収の2.5年分程度の借入ですみました。2人が同時に長期失職しない限りは問題ないでしょう。

情報収集に関する考え方

情報収集の期間・方法

内見をしたのは6か月ほどで,20件以上は見ました。内見に先立って,ウェブサイトでも1年ほどは情報収集をしていました。見ていたウェブサイトはYahoo! 不動産LIFULL HOME’Sが主で,複数の掲載サイトを横断的に検索できるアプリも利用していました。

もともとは不動産投資にも関心があり,独身時代には居住用および投資用に購入を検討したことがありました。不動産に関する本は10冊ほど読みました。

投資家向けのウェブサイトまで見る必要はないと思いますが,中古物件を掲載するウェブサイトで調べることで相場感や間取りのイメージなどをつかみ,中古の不動産取引に関する本を読むことで,不動産用語の意味や取引における注意点などをつかんでいました。

仲介業者の担当者選びに注意したところ

また,そのような情報収集とともに重要だったのが,仲介業者の担当者選びです。担当者は,①物件を紹介してくれる,②売主と交渉する際の窓口になる,③手続きの管理をしてくれるという点でとても重要です。

単に業者が売りたい物件を紹介してくるのではなく,私たちが買いたい物件を提案してくるかどうかを重視しました。

交渉については力があるほうがよいのですが,残念なことに事前にその能力を見極めるのが難しいです。結果的には,価格交渉によって20万円以上の譲歩を得られたので,悪くはなかったかもしれません。

とくに私が買ったような中古物件は状態もさまざまですので,提案力に差が出るかもしれません。今回はたまたま,本人も中古マンションを購入して住んでいるという担当者で,同じような意思決定をしてきたからか,私たちの物件選びの感覚に合う人と出会うことができました。

入居に際して行った修繕・改修は約6万円

フルリフォームではない中古物件でしたので,入居の前に少し修繕と改修をしています。

おもな修繕・改修箇所と費用は次のとおりです。前述の通り,賃貸物件として貸し出していたことと,ある程度は水回りのリフォームをされていたため,大きな修繕箇所はとくにありませんでした。

外出自粛の連休期間にいずれもDIYで対処し,費用は5~6万円でした。

  • フローリングの保護と退色の回復のための水性ウレタンニス塗装
    →2万5000円(ほぼ水性ウレタンニス費用)
  • 木部のワックスがけ
    →2000円
  • 屋内ドアや棚の扉の蝶番の調整
    →0円
  • おしゃれなカーテンレールの交換とネジ穴の埋め戻し
    →2万5000円(ほぼカーテンレール本体の費用)
  • 洗面台のスイッチ板のビニールカバーの交換
    →1000円
  • 壊れたコンセントカバーの付け替え
    →数百円
  • はがれかけたビニール巾木の接着
    →500円

◆このような修繕・改修については別記事に写真付きでまとめました。

購入した中古マンションの内部の修繕・改修――床・扉・カーテンレールなどをDIYで!
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フローリングは直射日光が入る部分はフローリングが一部日焼けして白っぽくなっていました。それでも,塗り直すことでかなり見た目が良くなりました。破損が少なければ,退色はかなり補修が可能です。

購入した物件での生活が楽しみ!

しばらく引越と物の整理に追われていましたが,記事の執筆時点では,徐々に落ち着いた日常を取り戻してきています。先日は賃貸物件の退居に伴って,鍵を返却してきました。

借りていた物件でも退居は寂しいものですね。そこに生活があったから。私が不動産にいいなと思うところは,そういった愛着を感じられるからでしょうか。

最後に一つ,あやうく大失敗になるところだった経験です。

火災保険はローン加入時に案内されるはずでしたが,なぜか連絡がなく,私も引き渡しを受けてから無保険であることに気づきました。あわてて加入の手続きをとりましたが,数日間は無保険状態で万一の火災・風水害が起こった場合は目も当てられないことになったことでしょう。

「安心を買う」という保険の意義も再認識した物件購入でした。

購入した物件でのこれからの生活が楽しみです!

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