中古マンションを購入して500日住んで思うこと

211028中古マンションを購入して500日住んで思うこと住宅費
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気づいたら,中古マンションを買ってから500日が経っていました。

2020年の春,新型コロナウイルスによる1回目の緊急事態宣言の真っただ中に購入し,引っ越しました。

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「物件を買ったらなにか面白いことが起こるのではないか……!」とちょっと楽しみにしていたところもあるのですが,幸か不幸か、とくになにも起こることなく平穏に過ごしています。

ですが,経験して初めて気づいたこともあるので,ここではお金のことを中心に記事にしてみました。

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初期費用を考えると総支出は賃貸よりかなり大きい

初期費用は大きかったものの,月々の負担は少し軽くなりました。これは予定通りです。

物件が異なるので単純比較はできませんが,それまでの賃貸物件の家賃と比較して,毎月かかる費用(ローンの返済と管理費・修繕積立金)は若干減りました。同じような立地・広さ・間取り・築年数の賃貸物件と比べると,毎月支払っている金額は15~25%ほど安くなっています。

相続対策として贈与を受け,物件費用にあてたという理由もありますが,そうでなくても安くなっています。床面積も大きくなり,築年数も10年ほど新しい物件に引っ越したので,物件のスペックとしては改善しています。

ただし,初期費用が大きいので,買って500日の時点では,賃貸物件に住んだ場合よりも総支出は明らかに大きいです。購入した場合は物件を取得するときに高い初期費用を払っています。

中古物件では,仲介手数料や住宅ローンの保証料・事務手数料,登記費用などによって,物件価格の8~10%の金額は取得時に支出することになります。賃料4~5か月分が目安と言われる賃貸物件の初期費用と比べて,購入の場合の初期費用は10倍近くになることもあります。

これから住み続ける期間が長くなればなるほど,月々のコスト差によって追いついていくことになりそうです。

詳しくは計算していませんが,現時点で200万円ほどのコスト差が発生しているように思います。

設備の更新費用はこれからかかってくる

 

物件を購入すると,月々のローンの返済や管理費・修繕積立金だけでなく,設備の更新費用がかかってきます

私たちが買う前のオーナーが物件の一部をリフォームしていたため,大きなリフォームの予定は当分ありません。しかし,建物に比べて耐用年数の長くない給湯器・エアコンの取り替えなどの設備更新などの出費はそう遠くないうちにくるでしょう。

ちなみに,一部のリフォームを提案したら,うなぎんに「まだ使えるからやらなくていいんじゃない?」と一蹴されました。私よりもコスト意識が高い……。

設備更新を最低限にした場合,あくまで試算ですが,10年後に売却する場合に,総支出が賃貸と同程度に追いつきそうです。この損得は,地域によっても異なり,将来の不動産相場によっても大きく変わってくるので,現時点では皮算用です。

私たちの場合は家族計画が固まっていないので,この時点では大人2~3人向けのコンパクトな広さのマンションを買いました。子どもの人数に応じて,10年後に居住計画を再検討することにしています。

都内の利便性の高いエリアのマンションは築40年くらいでもそれほど金額が落ちずに売買されているので,価値を維持できる物件であれば購入することも選択肢に上がります。ただ,購入すると初期費用が大きいため,その分を運用に回しておく戦略をとる人もいますね。

管理組合の運営能力やコスト意識はかなり重要

物件を所有することになって実感したのですが,マンションの場合は管理組合の意思決定能力とコスト意識も非常に重要です。

その理由は,月々の管理費や大規模修繕工事の費用に直結してくるからです。月々の管理費・修繕積立金が1万円安くなれば,年間で12万円,30年間で360万円もの差がついてきます。また,物件を売却する際に,月々の管理費・修繕積立金が平均より安ければ,売りやすくなったり価格を少々上げたりできるかもしれません。

言わずもがなですが,管理費・修繕積立金は安ければ良いというわけではなく,適正に設定されていることが重要です。つまり,管理組合が管理会社や「声の大きい人」の言いなりになって無駄な支出をしていないかどうかが大切です。

購入してみて初めて気づきましたが,居住者や管理会社から設備の追加・変更や修理の提案はけっこう頻繁に上がってきます。この500日の間に,駐輪場や宅配ボックスの増設,監視カメラの更新や通信設備の新設,共用部分のゴミ収集室の修理などの議題が住民や管理会社から上がったこともあります。

そのようなときに,住民にどのくらいのコスト意識があるか,そしてその感覚と自分の考え方が合うかどうかは大事ですよね。私の住んでいる物件の管理組合は,コスト意識が高く,私は概ね満足しています。

そのため,設備は同価格帯のマンションに比べて簡素ですが,維持費は安くなっています。また,何かを導入する場合も,コストに見合うメリットがあるかをかなり検討し,厳しく見積もりを検討して施工コストをなるべく抑える姿勢が見えてきました。

修繕工事も,管理会社が作った計画の全てを実施する必要があるかを精査し,重要度の低いものは頻度を落としてきたような経緯がありました。

所有者には管理組合の議事録が配布されるので,中古物件を買うときは,できれば過去の議事録を見せてもらって,管理組合のコストに対する考え方を推定するといいでしょう。管理運営をチェックできることは,新築ではなく中古物件を選ぶメリットの一つです。

このような経験をしていると,タワーマンションのように属性が異なる人が集まる巨大なコミュニティは管理運営が大変そうでもありますね。

管理運営が破綻すると,管理費・修繕積立金が他の物件に比べて高くなったり,最悪の場合は修繕が滞るなどの問題に発展します。これも将来の売却の際の物件価値に重大な影響が及んできます。購入する場合は当事者意識をもって,しっかり議論に参加する必要もあるでしょう。

「住む」という機能は買っても借りても基本的には変わらない

物件を借りていても買っていても,「住む」という機能には違いはありません。500日間が経ちましたが,買っていて困ったことはとくになく,買っていてよかったと思うこともそれほどありません。

日常生活では,物件を借りているか買っているかを意識することはまずありません。

買った場合はカスタマイズ性が利点の一つになりますが,私たちの場合は10年後に売る・貸すという選択をとる可能性があるので,特殊なことはしていないことも実感がない理由の1つかもしれません。これまでのところ,カーテンレールを少しおしゃれなものに変えたくらいです。

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「中古物件」といっても住宅ローン控除のきく程度の物件ですので,躯体に問題が起こることも,劣化によるトラブルも現時点では経験していません。むしろ,現時点では買う前の事前情報が多く得られる点で,新築よりも安心して住めている向きもあります。

また,よく「持ち家の弱点」と言われるような災害や近隣トラブルに見舞われることもありませんでした。

ですが,豪雨の際に洪水が心配になる気持ちはわかるようになりました。災害リスクの低い土地で,水災はまず起こり得ないのですが,やはり所有しているとわずかな不安はあります。経済的な損失に対しては保険で備えることはできますが,余裕があればそもそも災害が起こりにくい場所を選ぶほうが安心感は大きいです。

近隣トラブルは感情がからむので防ぎがたい面もありますが,中古物件の場合は事前にある程度は調べられるので,当初は回避できる可能性も高いです。遠い将来はわかりませんが,持ち家にはその他のメリットもあるのでそのあたりは何を優先するかという考え方でしょう。

私は持ち家派ですが,買って500日を経てこのような心持ちです。他人に買うことを強く勧めるような感情はとくに出てきませんでした。人生における資金計画や,その他のメリット・デメリットも勘案して決める必要があります。

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