賃貸住宅の契約時,原状回復に関して少し揉めた話

住宅費

借りぐらしのなまずんです。

2010年3月に上京してから長きにわたり,私は借りぐらしです。ただ,賃貸契約は2010年と2011年に行ったのみで,2014年以降は知人の住居に安い賃料で入居させてもらいました。

このたび7年ぶりに契約を迎えるに当たり,やや不本意な点があったので書き残したいと思います。

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退去時のクリーニング費用を誰が負担するか

賃貸物件の退去時,ルームクリーニング費用を請求されたことのある人は多いのではないでしょうか。

 

なまずん
なまずん

私もこれまで借りた2物件は,退去時に敷金からルームクリーニング費用を差し引いた金額が返還されたような気がします。

しかし,退去時のルームクリーニング費用は賃貸人(オーナー)が負担するとの考え方が原則のようです。根拠は国土交通省の定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

通常の生活で生じた程度の汚れを取り除くためのクリーニングは,賃借人が行うべき「原状回復」には入りません。あくまでルームクリーニングは,オーナーが次に貸す人向けに行うべき事項と考えるようです。各都道府県でも同様の方針が示されています。

ただし,原則から外れて特約を設定することは可能です。今回の小事件の発端も特約にありました。

契約はオーナー有利になりやすい

賃貸契約は諾成契約で,お互いの合意があれば書面を必要としない契約です。しかし,書面なき契約はトラブルの元です。ほぼ100%契約書を作って,トラブルになりやすい点について事前に取り決めます

しかし,ここに落とし穴があります。契約書の下書きを作るのは賃貸管理会社です。賃貸管理会社はオーナーから管理費用をもらっているので,基本的にオーナーの味方です。

そのため,オーナーに有利な契約書を作成する可能性が高いです。

これまでは詳しい契約内容を知るのがハンコを押す直前でした。これでは内容に不備があっても単純誤植の他は変更の交渉ができません。管理会社のほうもそれをわかっているのか,特に何も言わなければ事前に詳しい内容は明示してきません。

しれっと特約をつける管理会社とオーナー

支出管理に取り組み,不動産投資に関心を持ち始めたこともあり,今回はあえて契約書のドラフトを事前に見せるよう伝えてみました。すると案の定,今回の賃貸物件もクリーニング費用を賃借人(私)が負担するとの特約がついた状態でした。

※下線は筆者

原則通りの負担割合ではないことに事前の説明は一切なく,私が事前に契約書を確認したい旨を伝えなければ,しれっとルームクリーニング代を負担させようとした魂胆にややイラッとしつつ,仲介業者を通じてここを突っ込みます。

仲介業者は契約が成立しないとお金を得られないので,管理会社に比べれば中立的な立場です。

期待はしていなかったものの,厳しい結果に

国土交通省のガイドラインを引き合いに出して言ってみたとはいえ,返ってきたのは「この条件でなければ貸せない」との言葉。

なまずん
なまずん

お願いするでもなく,「当然賃借人が払うでしょ」とも言いたげな返答に,ガイドラインは何のためにあるのやら……とやや悲しい気持ちになりました。

もちろん,さらに食い下がったり,契約しない選択肢もあったのですが,以下を勘案して総合的には悪くない条件だったのでサインに至りました。

  • 好立地の割にリーズナブル
  • 入居開始時期を1か月先に延ばしてもらった(通常,2週間程度)
  • 居室内の壊れた備品の撤去・修理
  • 防虫作業の実施
  • 賃借人のルームクリーニング費用負担はよくある条件

最後のよくある条件というのはあまりに妥協的で良くないですが,総コスト的には想定以内に収まったので今回は受け入れることにしました。

多くの人が声を上げる必要がある

今回のオーナーがかなり強気だった背景には,賃貸人(オーナー)負担が原則の費用を賃借人に負わせる特約に,意見しないまま契約してしまう人が多いことがあるのでしょう。オーナーとしてもできればクリーニング費用は支払いたくありません。退去時には賃料収入がなくなるだけでなく,維持費,広告費などの支出がかさみます。

ただ,だからといってオーナーが次に貸す人のために行うべきクリーニング費用を退去者に負わせてよいわけではありません。多くの賃借人が声を上げれば,オーナーも特約の削除を考慮せざるを得なくなります。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を一人でも多くの人に知ってもらい,一人でも声を上げる人が増え,より気持ちよく物件を借りられる仕組みが出来上がることを願います。

住宅:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について - 国土交通省

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